Bài viết dành cho những ai đang có nhu cầu cơi nới, mở rộng, nâng cấp nhà ở

Xin chào quý khách hàng và các bạn đọc của Sửa Chữa Nhanh 247! Tôi là kiến trúc sư Đặng Thành Tung. Sau nhiều năm đồng hành cùng khách hàng trong các dự án sửa chữa, cải tạo, cơi nới, mở rộng và xây dựng mới nhà ở, tôi thường xuyên nhận được rất nhiều thắc mắc của khách hàng. Hôm nay, tôi dành chút thời gian để tổng hợp những câu hỏi được quan tâm nhất về chuyên mục cơi nới, mở rộng và nâng cấp nhà ở. Mời quý vị cùng tham khảo nhé!

Chuyên mục Hỏi & Đáp cho những ai đang có nhu cầu cơi nới, mở rộng, nâng cấp nhà ở

Câu hỏi 1: Chào sửa chữa nhanh 247, tôi nghe nói ‘cơi nới nhà ở’ là phải xin phép, nhưng không rõ khái niệm này bao gồm những gì. Anh/Chị giải thích kỹ giùm tôi được không?

KTS: Chào anh/chị, rất vui khi nhận được câu hỏi của Anh/Chị gửi về cho sửa chữa nhanh 247.

Tôi xin trả lời câu hỏi như sau:

Khi chúng ta nói đến “cơi nới nhà ở” đó không chỉ đơn giản là xây thêm một phòng hay mở rộng ban công. Về bản chất, cơi nới bao gồm mọi hoạt động xây dựng dẫn đến thay đổi hiện trạng công trình đã được cấp phép ban đầu – từ việc đổ thêm tầng mới, mở rộng diện tích sàn sang hành lang hoặc sân sau, đến những thay đổi kết cấu chịu lực như đúc thêm dầm, cột, móng để nâng tải trọng. Quy trình cơi nới bao quát cả việc điều chỉnh mặt tiền, thêm tum mái, lắp giếng trời hay thậm chí điều chỉnh vị trí cửa sổ, cửa đi. Nếu bất kỳ hạng mục nào trong đó làm thay đổi số tầng, diện tích sử dụng hoặc kết cấu chịu lực, thì đều được coi là cơi nới theo đúng quy định pháp luật.

Câu hỏi 2: Vậy theo Luật Xây dựng, chúng tôi có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng (GPXD) cho cơi nới hay không?

KTS: Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Nghị định 59/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 06/2021/NĐ-CP), bất kỳ công trình nào mà việc sửa chữa, cải tạo hay cơi nới làm thay đổi số tầng, diện tích xây dựng, chiều cao hoặc kết cấu chịu lực đều phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Quy định rất rõ ràng: xin phép là bước pháp lý quan trọng để bảo đảm công trình của anh/chị được thực hiện hợp pháp, an toàn và tránh rủi ro về sau. Việc không xin phép đồng nghĩa với việc chấp nhận các rủi ro như đình chỉ thi công, cưỡng chế tháo dỡ và phạt hành chính lên đến hàng chục triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Câu hỏi 3: Có phải tất cả trường hợp sửa chữa, cơi nới đều phải xin phép không? Có trường hợp nào được miễn giấy phép không?

KTS: Không phải tất cả. Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, nhưng rất ít ỏi. Thứ nhất, nếu anh/chị chỉ thực hiện sửa chữa, cải tạo nhỏ mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, không tăng diện tích sàn hay số tầng – ví dụ như thay mái ngói, sơn tường, lát gạch nền hay thay cửa nội thất – thì được miễn giấy phép. Thứ hai, nếu phạm vi sửa chữa dưới 10m² và không lấn chiếm ra ngoài ranh đất đã được cấp phép ban đầu, cũng không cần GPXD. Tuy nhiên, miễn GPXD không phải là không cần thủ tục gì cả; anh/chị vẫn phải thông báo bằng văn bản tới UBND xã/phường để tránh vi phạm hành chính.

Câu hỏi 4: Anh có thể hướng dẫn chi tiết quy trình xin phép cơi nới không?

KTS: Chắc chắn rồi. Đầu tiên, anh/chị và đơn vị tư vấn cần chuẩn bị hồ sơ gồm: đơn xin cấp GPXD theo mẫu, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế kiến trúc – kết cấu – điện nước có chữ ký, đóng dấu của chủ trì thiết kế và chủ đầu tư, cùng chứng chỉ hành nghề của tổ chức hoặc cá nhân lập hồ sơ. Tiếp theo, hồ sơ được nộp tại UBND cấp huyện/quận hoặc Bộ phận Một cửa nếu địa phương đã triển khai. Trong vòng 15–30 ngày làm việc, cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ, có thể yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa. Cuối cùng, anh/chị nhận Giấy phép xây dựng với nội dung chi tiết về số tầng, diện tích, cao độ và phương án kiến trúc. Lưu ý: khi thi công, nhất thiết phải tuân thủ đúng nội dung đã duyệt, mọi thay đổi đều yêu cầu điều chỉnh giấy phép.

Câu hỏi 5: Xin phép mất bao lâu và chi phí thế nào?

KTS: Về vấn đề thời gian luật Xây dựng quy định tối đa 30 ngày làm việc, nhưng thực tế với hồ sơ đầy đủ, chính xác anh/chị thường chỉ mất khoảng 15–20 ngày. Về chi phí, lệ phí hành chính cấp GPXD dao động từ 50.000 đến 200.000 đồng tùy địa phương. Ngoài ra, nếu công trình cần thẩm tra, kiểm định kết cấu hoặc phòng cháy chữa cháy, anh/chị sẽ phải chi thêm khoảng 2–5 triệu đồng – tùy theo quy mô và đơn vị thực hiện. Tôi khuyên anh/chị nên nộp hồ sơ tối thiểu 15 ngày trước ngày dự kiến khởi công để kịp thời bổ sung nếu có yêu cầu.

Câu hỏi 6: Nếu tôi vẫn thi công khi chưa có giấy phép, hậu quả cụ thể như thế nào?

KTS: Tôi không khuyến khích việc này vì hậu quả rất nghiêm trọng. Trước hết, dự án sẽ bị tạm dừng thi công, anh/chị không được tiếp tục cho đến khi hoàn tất thủ tục. Nếu tiếp tục, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ phần xây dựng vi phạm và chịu phạt hành chính – tối thiểu 10–20 triệu đồng với cá nhân, 20–40 triệu với tổ chức. Hơn nữa, khi hoàn thành, anh/chị sẽ gặp khó khăn trong thủ tục hoàn công, cấp sổ đỏ, thậm chí ảnh hưởng đến quyền sở hữu và giá trị bất động sản về lâu dài.

Câu hỏi 7: Trong quá trình thực hiện, tôi cần lưu ý gì để công trình vừa đẹp vừa an toàn?

KTS: Sau khi có GPXD, ngoài việc thi công chính xác theo bản vẽ, anh/chị cần đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh công trường và không gây ảnh hưởng đến nhà kế cận. Đồng thời, phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, đảm bảo khoảng lùi xây dựng nếu nằm trong đô thị và giữ liên lạc thường xuyên với UBND xã/phường để cập nhật nếu có thay đổi quy hoạch. Cuối cùng, khi hoàn thành, cần chuẩn bị hồ sơ hoàn công đầy đủ để được cấp sổ đỏ và công nhận diện tích mới.

Câu hỏi 8: Anh có lời khuyên nào dành cho chủ đầu tư lần đầu cơi nới nhà không?

KTS: Khi lần đầu thực hiện cơi nới, anh/chị nên chọn đơn vị tư vấn sửa chữa, cải tạo nhà chuyên nghiệp để lo toàn bộ từ khảo sát, lập hồ sơ thiết kế đến xin GPXD và hoàn công. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo công trình an toàn, thẩm mỹ và hợp pháp. Với hơn 27 năm kinh nghiệm, Sửa Chữa Nhanh 247 tự hào là đối tác đáng tin cậy, sẵn sàng tư vấn miễn phí, khảo sát hiện trạng và triển khai gói dịch vụ trọn gói từ A đến Z.

Câu hỏi 9: Cảm ơn đội ngũ kỹ sư/kiến trúc sư của sửa chữa nhanh 247. Tôi sẽ liên hệ Sửa Chữa Nhanh 247 để được hỗ trợ chi tiết.

KTS: Rất vui khi được đồng hành cùng anh/chị. Mọi thắc mắc xin gọi Hotline: 0983533319 để được chuyên gia của chúng tôi tư vấn tận tình và khảo sát miễn phí. Chúc anh/chị sớm có không gian sống rộng rãi, tiện nghi và hợp pháp!

Kết luận

Trên đây là chia sẻ của sửa chữa nhanh 24/7 về cơi nới mở rộng nâng cấp nhà ở. Hy vọng đây cũng là câu trả lời mà nhiều khách hàng khác đang tìm kiếm. Nếu quý khách hàng nào còn có thắc mắc nào cần giải đáp liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được câu trả lời nhanh nhất nhé. Trân trọng!